Huurverhoging 2026 — wat mag wél en niet?
Elk voorjaar valt er weer een brief op de mat met de aangekondigde huurverhoging. Wat mag je verhuurder in 2026 vragen, en welke clausules in je huurcontract zijn eigenlijk in strijd met de wet? Deze gids zet de regels per huursegment op een rij.
Laatst bijgewerkt: 16 juli 2026
Drie segmenten, drie regimes
De huurverhoging is niet één regel maar drie: sociale huur (huurtoeslaggrens), gereguleerde middenhuur (nieuw sinds Wet betaalbare huur 2024) en vrije sector. Voor sociale huur stelt de minister jaarlijks de maxima vast — meestal in mei. Voor middenhuur geldt de WWS-tabel (puntenstelsel) en voor vrije sector geldt sinds 2021 een wettelijk plafond gebaseerd op CPI + 1 procentpunt of loonontwikkeling (laagste geldt).
- Sociale huur (< liberalisatiegrens): maximum jaarlijks bepaald door de minister, differentieert naar inkomen.
- Middenhuur (nieuw, Wet betaalbare huur): WWS-punten bepalen maximale huur en verhoging.
- Vrije sector (> liberalisatiegrens): max CPI + 1pp óf loonontwikkeling, laagste geldt.
Bezwaar maken: hoe en wanneer?
Sociale en middenhuur: bezwaar via een modelbrief naar de verhuurder vóór de ingangsdatum. Blijft de verhuurder erbij, dan kan hij de Huurcommissie inschakelen (verhuurder heeft die last, niet de huurder). Vrije sector: je kunt de Huurcommissie inschakelen tot 12 maanden ná ingang. Als de verhoging boven het wettelijk maximum uitkomt, wordt deze door de Huurcommissie teruggedraaid — met terugwerkende kracht.
Ongeldige clausules in je huurcontract
Veel contracten uit 2020 en eerder bevatten indexatieclausules die na 2021 gewoon niet meer geldig zijn voor woonruimte. 'CPI + 3%' of 'CPI + 5%' voor woonruimte vrije sector — dat mag niet meer. Ook een clausule 'huur wordt jaarlijks verhoogd met minimaal 3%' is ongeldig als de wettelijke bovengrens lager uitkomt. De verhuurder mag hoogstens het wettelijk maximum vragen, ongeacht wat er in het contract staat.
Wanneer moet de aanzegging binnen zijn?
Formele eisen: minimaal 2 maanden vóór ingangsdatum schriftelijk aangekondigd, met vermelding van huidige huur, nieuwe huur, ingangsdatum, percentage én bezwaarmogelijkheid. Ontbreekt één van deze elementen, dan is de aanzegging vernietigbaar en geldt de oude huur door tot een correcte aanzegging is gedaan.
Checklist: waar let je op?
- Welk segment val ik in — sociaal, middenhuur of vrije sector?
- Ligt de aangezegde verhoging boven het wettelijk maximum voor 2026?
- Zit de aanzegging minimaal 2 maanden vóór ingangsdatum in de bus?
- Vermeldt de brief het percentage, de oude en nieuwe huur, ingangsdatum en bezwaarmogelijkheid?
- Klopt de indexatie met de formule in het contract (en is die formule zelf wel geldig)?
- Zijn er dit jaar servicekosten meegenomen in de 'huurverhoging' die daar niet in horen?
Rode vlaggen
- Indexatie 'CPI + 3%' of hoger voor woonruimte vrije sector (ongeldig sinds 2021).
- Verhoging aangezegd < 2 maanden voor ingang.
- Aanzegging zonder bezwaarmogelijkheid en zonder percentage.
- Servicekosten verpakt als huurverhoging.
- Verhoging boven 25% ineens zonder onderbouwing (bij nieuw contract vaak wél, bij lopend niet).
Vragen die je kunt stellen
- • Op welke wettelijke grondslag is deze verhoging gebaseerd?
- • Welke index en welke referentiemaand hanteert u?
- • Hoe kan ik bezwaar maken en tot wanneer?
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale huurverhoging vrije sector in 2026?
In de vrije sector geldt sinds 2021 een plafond: CPI (inflatie) + 1 procentpunt, of loonontwikkeling — het láágste van de twee. Het exacte percentage voor 2026 wordt in het voorjaar 2026 door het CBS gepubliceerd en door Rijksoverheid bevestigd.
Ik heb bezwaar gemaakt, wat gebeurt er?
In sociale/middenhuur: de verhuurder moet zelf naar de Huurcommissie om de verhoging alsnog door te zetten. Doet hij dat niet, dan blijft de oude huur gelden. In vrije sector kun jij zelf naar de Huurcommissie tot 12 maanden na ingang van de verhoging.
Kan ik de huurverhoging aanvechten als mijn contract een hoger percentage noemt?
Ja. Contractuele indexatieclausules die het wettelijk maximum overschrijden zijn voor woonruimte niet geldig — de wet gaat vóór. De verhuurder mag alleen tot aan het wettelijk maximum verhogen.
Bronnen
Deze gids verwijst waar mogelijk naar de originele wet, rijksoverheid, toezichthouders en rechtspraak. Controleer altijd de meest recente versie op de bronwebsite.
- RijksoverheidRijksoverheid — maximale huurverhoging
- ToezichthouderHuurcommissie — huurverhoging aanvechten
Start met een gratis preview. Zie je de waarde? Ontgrendel het volledige rapport voor eenmalig €7,95 — geen abonnement, geen verrassingen.
Gerelateerde gidsen
Deze gids is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij belangrijke beslissingen een gekwalificeerde jurist.