Servicekosten huur — wat mag wel en wat niet?
Bij veel huurwoningen betaal je naast de kale huur ook maandelijkse servicekosten. Wat mag de verhuurder daarvoor rekenen, hoe controleer je de jaarafrekening, en wanneer heb je recht op geld terug?
Laatst bijgewerkt: 16 juli 2026
Wat zijn servicekosten precies?
Servicekosten dekken bijkomende diensten en gemeenschappelijke voorzieningen. Denk aan schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, elektra van hal en lift, huismeester, groenonderhoud, glazenwasser en soms warmtelevering. Kale huur (voor de woning zelf) en servicekosten (voor de service) staan gescheiden in het contract; belangrijk voor huurbescherming en voor eventuele huurtoeslag.
Toegestane posten (art. 7:237 BW + Besluit servicekosten)
Toegestaan: schoonmaak gemeenschappelijke ruimtes, verlichting hal/portiek, huismeester (uren aantoonbaar), glazenwasser, tuinonderhoud, gebruik meubilair, kleine onderhoud gemeenschappelijke installaties, water/energie gemeenschappelijke ruimtes, kosten administratie servicekosten (max 5%). Niet toegestaan: kosten die tot 'onderhoud verhuurder' behoren (dak, kozijnen, cv-vervanging).
Jaarlijkse afrekening — je recht
De verhuurder móét jaarlijks een specificatie geven van de daadwerkelijke kosten (art. 7:259 BW). Meestal binnen 6 maanden na afloop van het servicekostenjaar. Overschrijding: te veel betaald → verhuurder moet terugbetalen. Te weinig betaald → hij mag bijboeken, maar niet met terugwerkende kracht dan wettelijk toegestaan. Krijg je geen specificatie? Dan hoef je in het extreme geval helemaal niets te betalen totdat de afrekening er is.
Bezwaar via Huurcommissie
Ben je het niet eens met de afrekening of vind je het maandbedrag te hoog voor de geleverde service? Voor woonruimte kun je de Huurcommissie inschakelen tot 2 jaar na de laatste afrekening. Kosten: € 25 (huurder betaalt bij verlies, verhuurder bij winst). De Huurcommissie toetst per post of het redelijk is.
Checklist: waar let je op?
- Zijn servicekosten in het contract gespecificeerd per post?
- Krijg je jaarlijks een schriftelijke afrekening met werkelijke kosten?
- Zit de afrekening binnen 6 maanden na afloop van het servicekostenjaar?
- Zitten er geen posten in die tot regulier verhuurdersonderhoud behoren?
- Is de administratieopslag maximaal 5%?
- Bij warmtelevering: klopt het met de Warmtewet (max kosten conform ACM)?
Rode vlaggen
- Servicekosten hoger dan € 100/mnd zonder heldere specificatie.
- Onderhoud dak, kozijnen of cv-vervanging in servicekostenpost.
- Administratieopslag > 5%.
- Geen jaarlijkse afrekening (verhuurder in gebreke).
- Servicekosten worden gebruikt om huurverhoging te verpakken.
Vragen die je kunt stellen
- • Kunt u de specificatie per post opsturen van dit jaar?
- • Wanneer krijg ik de jaarlijkse afrekening — welke datum?
- • Hoe wordt het aandeel van mijn woning berekend (m², personen, VvE-sleutel)?
Veelgestelde vragen
Kan ik teveel betaalde servicekosten terugvragen?
Ja. Blijkt uit de afrekening dat je te veel hebt betaald, dan verrekent de verhuurder dat of stort het terug. Weigert hij dat? Ingebrekestelling, dan Huurcommissie (woonruimte) of kantonrechter. Je kunt tot 2 jaar na de afrekening bezwaar maken bij de Huurcommissie.
Wat als de verhuurder geen afrekening geeft?
Volgens art. 7:259 BW is de afrekening verplicht. Zonder afrekening kun je in het uiterste geval de voorschotten opschorten tot de specificatie er is. Praktisch: stuur eerst een ingebrekestelling met redelijke termijn (bv. 30 dagen), dan pas verdere stappen.
Zit warmtelevering onder servicekosten?
Vaak wel bij collectieve verwarming, maar dan geldt óók de Warmtewet: de kosten mogen niet hoger zijn dan een individuele gasaansluiting zou kosten (Niet Meer Dan Anders-principe, gecontroleerd door ACM). Op de jaarafrekening moet dit inzichtelijk zijn.
Bronnen
Deze gids verwijst waar mogelijk naar de originele wet, rijksoverheid, toezichthouders en rechtspraak. Controleer altijd de meest recente versie op de bronwebsite.
- WetWarmtewet
- ToezichthouderHuurcommissie — servicekosten
Start met een gratis preview. Zie je de waarde? Ontgrendel het volledige rapport voor eenmalig €7,95 — geen abonnement, geen verrassingen.
Gerelateerde gidsen
Deze gids is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij belangrijke beslissingen een gekwalificeerde jurist.