Bouwkundige keuring — de complete checklist
Een bouwkundige keuring is dé manier om verborgen gebreken vóór de aankoop van een woning aan het licht te brengen. Deze gids laat zien wat een keurder onderzoekt, wat een keuring kost, en — belangrijker — hoe je het rapport koppelt aan de ontbindende voorwaarden in de koopakte.
Laatst bijgewerkt: 16 juli 2026
Waarom een bouwkundige keuring?
Sinds de wetswijziging in 2003 heeft de koper een verregaande onderzoeksplicht (art. 7:17 BW). Een verkoper is niet verplicht álles te melden — hij moet wel eerlijk antwoorden op wat je vraagt (mededelingsplicht). Zonder keuring is het achteraf moeilijk om verborgen gebreken op de verkoper te verhalen. Een keuring van € 400–€ 700 kan tienduizenden euro's aan achterstallig onderhoud aan het licht brengen.
Wat onderzoekt de keurder?
Een standaard visuele keuring behandelt de casco (fundering, muren, dak), houten delen (kozijnen, dakspanten, balken), water- en gasinstallaties, elektra, ventilatie en isolatie. Het rapport benoemt directe kosten (< 1 jaar) en kosten op langere termijn (2–10 jaar). Voor extra zekerheid kun je aanvullende onderzoeken laten doen: asbestinventarisatie, funderingsonderzoek, vochtmeting of installatiekeuring.
- Fundering: scheurvorming, verzakking, houten palen (paalrot).
- Dak: pannen, isolatie, dakbeschot, boeidelen, dakgoten.
- Kozijnen en houtwerk: rot, verf, kierdichting.
- Vocht: kruipruimte, kelder, badkamer, spouwmuur.
- Elektra: groepenkast, aarding, aantal groepen, veiligheid.
- Cv-ketel en leidingen: leeftijd, restlevensduur, lekkages.
Bouwkundige keuring in de koopakte
Neem áltijd een ontbindende voorwaarde 'bouwkundige keuring' op met een concreet maximum bedrag. Bijvoorbeeld: 'Koper kan de overeenkomst ontbinden als uit de bouwkundige keuring blijkt dat de direct noodzakelijke herstelkosten hoger zijn dan € 8.000.' Zonder die drempel kan de verkoper terugslaan met 'die kosten waren u bekend'. Termijn: minimaal 2 tot 3 weken na tekening voorlopige koopakte.
Wat kost een keuring in 2026?
Een standaard visuele keuring van een tussenwoning kost € 350–€ 550. Grotere woningen, monumenten of vrijstaande huizen: € 500–€ 800. Aanvullende asbestinventarisatie: € 250–€ 450. Funderingsonderzoek: € 500–€ 1.500. NHG-hypotheek eist bij twijfel vaak een keuringsrapport, dus kosten zijn hoe dan ook goed besteed.
Checklist: waar let je op?
- Vraag de keurder om een NVM-erkend of VvE-erkend rapport.
- Loop zelf mee tijdens de keuring en stel vragen bij elke onduidelijkheid.
- Vraag naar de restlevensduur van dak, cv-ketel, kozijnen en fundering.
- Vraag of asbest of loden leidingen aanwezig zijn — vaak wel bij bouwjaar < 1993.
- Vraag naar vocht in kruipruimte en kelder (specialistisch onderzoek?).
- Neem een ontbindende voorwaarde 'bouwkundige keuring > € X' op in de koopakte.
- Zorg dat de termijn in de akte ruim genoeg is (2–3 weken minimum).
- Bewaar het rapport ook ná overdracht — nodig bij eventuele garantieclaims.
Rode vlaggen
- Verkoper wil geen keuring toestaan of geeft geen toegang tot kruipruimte / zolder.
- Koopakte bevat geen ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring.
- Termijn voor keuring < 10 dagen — vaak niet haalbaar.
- Keurder is aangedragen door verkoper of makelaar zonder onafhankelijkheid.
- Rapport ontbreekt kostenopgave per punt (essentieel voor onderhandeling).
Vragen die je kunt stellen
- • Welke bouwkundige gebreken zijn u bekend?
- • Wanneer zijn dak, cv-ketel, kozijnen en elektra voor het laatst vernieuwd?
- • Is er ooit vocht- of funderingsproblematiek geweest?
- • Zijn er nog niet-uitgevoerde onderhoudsadviezen uit eerdere keuringen?
Veelgestelde vragen
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Nee, wettelijk niet verplicht. Voor NHG-hypotheken kan het wél geëist worden bij oudere woningen of duidelijke gebreken. In praktijk verplicht je het jezelf: zonder keuring is het lastig om achteraf verborgen gebreken op de verkoper te verhalen (onderzoeksplicht — art. 7:17 BW).
Wat is 'verborgen gebrek' en wanneer kan ik de verkoper aansprakelijk stellen?
Een verborgen gebrek is een gebrek dat bij normaal onderzoek niet was te ontdekken en dat het normaal gebruik van de woning belemmert. Om te claimen: gebrek was aanwezig bij levering, verkoper wist ervan of had het redelijkerwijs moeten weten (mededelingsplicht), koper heeft aan onderzoeksplicht voldaan. Termijn: melden binnen bekwame tijd (max 2 maanden na ontdekking), verjaring 2 jaar.
Kan ik de koop ontbinden op basis van de keuring?
Alleen als je in de koopakte een concrete ontbindende voorwaarde hebt opgenomen met een bedragsgrens. Bijvoorbeeld: 'direct noodzakelijke herstelkosten > € 8.000'. Zonder die clausule zit je eraan vast (of betaalt 10% boete bij annulering).
Bronnen
Deze gids verwijst waar mogelijk naar de originele wet, rijksoverheid, toezichthouders en rechtspraak. Controleer altijd de meest recente versie op de bronwebsite.
- RijksoverheidRijksoverheid — huis kopen
- ToezichthouderVereniging Eigen Huis — bouwkundige keuring
Start met een gratis preview. Zie je de waarde? Ontgrendel het volledige rapport voor eenmalig €7,95 — geen abonnement, geen verrassingen.
Gerelateerde gidsen
Deze gids is algemene informatie en geen juridisch advies. Raadpleeg bij belangrijke beslissingen een gekwalificeerde jurist.